부동산칼럼리스트 윤 영 호
지상권은 타인소유의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기위하여 그 토지를 사용.수익할 수 있는 권리를 말하며, 당사자 간의 약정에 따라 성립하고, 용익물권이기 때문에 당연히 등기를 해야 효력이 발생한다.
이처럼 지상권은 당사자 간의 약정에 따라 성립하는 것이 원칙이다. 하지만 약정에 의하지 않고 일정한 요건을 갖추고 있는 경우에 지상권이 설정된 것으로 보는 경우가 있는데, 이를 법정지상권이라고 한다.
즉 저당물에 대한 경매로 토지와 그 지상건물이 서로 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대해 지상권을 설정한 것으로 보는 것을 말한다.
법정지상권이 성립되려면 저당권 설정당시에 토지와 건물 또는 수목의 소유자가 동일인이었어야 하며, 또한 건물 또는 수목이 이미 존재하고 있어야 한다.
임의경매가 아니고 강제경매나 매매, 증여, 공용징수 등의 사유로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우를 관습법상 법정지상권이라고 하지만 실제로 법정지상권과 구별할 필요는 없다.
법정지상권은 토지와 건물 또는 수목의 소유자가 다르게 되는 시점에 성립하며 매매나 증여인 경우에는 소유권이전등기가 완료된 시점에, 경락을 받은 경우에는 경락대금을 완납했을 때에 그 효력이 발생 한다. 법정지상권의 성립가능성이 있는 물건을 경매에 입찰할 때에는 주의가 필요하다.
왜냐하면 법정지상권의 석조.석회조.연와조 또는 이와 유사한 건물에 대한 존속기간이 30년이기 때문에 법정지상권이 성립할 경우 장기간 소유권 행사를 할 수 없다.
뿐만아니라 존속기간의 만료로 지상권이 소멸한 경우에도 건물 기타의 공작물이나 수목이 현존할 때에는 지상권자는 재계약을 청구할 수 있다. 다만 지상권자가 지료를 연체하는 등의 사유가 없어야 한다. 지상권설정자가 재계약을 원하지 않을 때에는 지상권자는 지상권설정자에게 그 지상물에 상당한 가액으로 이의 매수를 청구할 수도 있기 때문이다.
따라서 경매에 참여할 때 ‘법정지상권 성립 불투명’, ‘법정지상권 성립여지 있음’, ‘평가 외 또는 입찰 외 건물 있음’, 등으로 표기되어 있는 경매물건은 철저한 권리분석을 한 후에 입찰을 해야 한다.
법정지상권의 성립가능성에 대한 판단은 오로지 입찰자의 몫이요 책임이라는 점을 명심해야 한다.
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