부동산칼럼리스트 윤 영 호
요즘처럼 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 전세금 또는 월세금을 지불하면서 생활하는 어려운 세입자들의 또 하나의 어려움은 살고 있는 임대주택이 윗층으로부터 누수가 있거나 보일러 고장 등 수선을 하지 않으면 사용수익하기 곤란한 경우가 발생하여 임대인에게 수선을 요구하여도 차일피일 미루기만 하는 경우가 가끔 있는데 대처방법을 살펴봅니다.
민법 제623조(임대인의 의무)“임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용수익에 필요한 상태를 지속하게 할 의무를 부담한다.”제626조(임차인의 상환청구권)“임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
임차인이 유익비를 지출한 때에는 임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존할 때에 한해서 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다.
” 임대인이 수선의무를 부담하는 임대물의 파손정도에 대하여 판례는 “임대목적물의 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만 그것을 수선하지 않으면 임차인이 사용·수익할 수 없는 정도라면 임대인은 수선의무를 부담한다.
만일 계약서에 명시한 특약에 수선의무가 임차인에게 있다고 하였더라도 비용이 많이 들어가는 대수선이나 건물의 주요부분의 수선, 기본적 설비부분의 교체 등은 임대인이 부담한다.”(대법원1994.12.9 선고.94다34692 판결). 임대인의 수선의무 불이행에 대하여 임차인에게는 채무불이행의 일반적효과로서 손해배상청구권과 계약해지권이 생기고 임차료의 지급거절 또는 감액청구권이 생깁니다.
통상적으로 임차주택에 거주하면서 발생하는 사소한 수리는 임차인이 부담하여 수리합니다. 그러나 수선비용이 과다한 경우에는 임대인에게 청구하여야 할 것입니다.
임대인이 수선을 계속 연기하면서 임대보증금도 반환해 주지 않아 임차인측으로서는 정상적 생활이 불가능할 정도이면 임차인이 자기의 비용으로 수리하고 수선비 영수증을 잘 보관하여 계약종료 후 퇴거시에 임대인에게 청구 하여야 할 것입니다.
만일 임대인이 거절할 경우를 대비해 현장사진을 보관하는 등 증거물을 확보하고 임대인이 계속 지급을 거절하는 경우에는 임대인의 재산에 가압류를 하는 등의 방안을 강구할 수 있습니다.
* 필요비 : 물건의 성질 또는 상태를 유지하기 위한 비용 또는 물건위의 권리를 보유함에 있어서 당연히 지출하여야 하는 비용을 말한다.
* 유익비 : 물건의 개량.이용을 위하여 지출되는 비용 즉, 목적물의 객관적 가치를 증대시키기 위해 투입한 비용을 말한다.
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