부동산칼럼리스트 윤 영 호
Q : 金씨는 원소유자의 땅에서 500㎡의 일부 땅을 부분 매수했다. 500㎡의 땅이 원소유자의 땅을 거치지 않으면 맹지가 된다. 그래서 계약할 때 원소유자의 땅을 통로로 사용할 수 있다고 구두로 약속하였다. 그런데 차후 원소유자는 땅을 매도하였고 金씨는 원소유자의 소유였던 그 땅을 그대로 통로로 사용하고 있었다. 그러나 새 소유자는 金씨에게 통로로 사용할 수 없다고 통보하였다.
새 소유자에게 계속 사용할 수 있도록 부탁해도 소용이 없어 제3자의 인근 토지에 사용료를 지불하고 사용하고 있지만 너무 불편하다. 金씨는 계속 새 소유자의 땅을 사용할 수 없을까요?
A : 주위토지통행권이 문제가 되는데, 주위토지통행권이란 “어느 토지와 공로(公路)사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로를 개설하지 않고서는 공로에 출입할 수 없거나 공로에 통하려면 과다한 비용을 요하는 때에는 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행할 수 있고, 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있는 권리이다(민법 제219조 1항).”
그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다(민법 제219조 1항 단). 통행권자는 통행토지소유자의 손해를 보상하여야 한다 (민법 제219조 2항). 그러나 원래 공로로 통하고 있던 토지를 분할 혹은 일부 양도함으로써 공로에 통하지 못하게 된 경우에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자나 양수인의 토지 또는 잔존부분의 토지를 통과할 수 있다. 다만 이때에는 보상의무가 없다.(민법 제220조1항 2항).
그러나 주위토지통행권은 그 소유토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 한하여 인정되는 것이므로, 이미 그 소유토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수 없다(대법원1995.6.13. 선고 95다1088, 95다1095).
金씨는 원소유자로부터 분할된 땅을 매입하여 원소유자의 땅을 통로로 사용했을 때는 무상주위토지통행권을 주장할 수 있다. 그러나 직접 분할한 원소유자와 500㎡의 땅을 매수한 金씨 사이에만 적용이 된다. 金씨는 원소유자로부터 분할된 땅을 매수할 때 차후 땅의 소유자가 변경되는 것에 대비해 도로 부분의 땅을 매입했어야 한다.
혹은 분할계약 당시 차후 소유자가 변경될 경우에 대한 도로조건을 특약사항으로 명시하거나 도로사용승낙서를 받는것도 방법이다. 金씨는 새 토지소유자에게 무상주위토지통행권을 주장할 수 없고 새로운 토지소유자와 원만하게 합의를 보아야 한다.
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