부동산칼럼리스트 윤 영 호
Q : 며칠 후 아파트계약을 하기로 사전에 약속이 되어 있었습니다. 그런데 오늘 갑자기 중개업소에서 연락이오기를 계약 당일 날 당사자가 급하게 출장을 가야 해서 부인이 대신 계약서를 작성한다고 합니다. 이 경우 안전한 방법은 없을까요?
A : 민법상 모든 계약에는 당사자의 의사표시가 가장 중요하게 인정 된다. 하지만 모든 법률행위를 할 때마다 자신이 일일이 직접 그 행위를 할 수 없는 경우가 발생 할 수 있다. 이러한 경우에 대비해 민법은 대리제도를 인정하고 있다.
즉 본인이 아니더라도 본인이 정당하게 대리권을 부여한 제3자가 본인을 위한 행위임을 표시하는 한, 그 행위의 효력은 본인에게 직접 발생하는 것으로 인정 한다. (민법 제114조: 대리인이 행한 의사표시의 효과는 모두 본인에게 귀속한다.
이처럼 대리제도는 편리하지만 정당한 대리권이 없는 사람이 마치 적법한 대리권자인 것처럼 행세를 해 법률행위를 하는 경우가 발생할 수 있는 위험성이 있다. 이때 대리인의 행위에 상대방으로 하여금 대리권이 있다고 오인할만한 정당한 근거가 있고 이러한 근거 제공에 본인이 무관심했다면 일단 본인에게 그 책임이 돌아가게 된다. 이 경우 민법은 이를 ‘표현대리’라고 해 법률행위 상대방을 보호 한다. 하지만 그렇지 않을 경우 대리인이라 칭한 사람의 행위의 효력이 본인에게 발생할 수 없기 때문에 상대방은 예상치 못한 손해를 입는 경우도 있다.
따라서 대리인이 계약을 할 경우 본인이 제3자에게 대리권을 준 사실의 진정성에 대해 공증인가 법률사무소로부터 대리권 수여 위임장에 대한 사서인증을 받는 것이 가장 확실한 방법이다. 하지만 계약이 성사될지 여부가 불투명한 상태에서 공증비용까지 들이면서 사서인증을 해줄 매도인은 별로 없을 것이다.
이 경우 차선으로 강구할 수 있는 가장 보편적인 방법은 본인이 작성한 위임장에 본인이 인감도장으로 서명.날인함과 동시에 당해 날인 인감이 동사무소에 신고한 본인의 인감임을 확인할 수 있는 인감증명서를 건네받는 것이다.
물론 배우자가 대리하는데 그렇게까지 할 필요가 있겠느냐는 사람도 있겠지만, 우리나라 민법에 따르면 배우자 간이라도 일상가사 정도의 행위를 제외한 법률행위에는 반드시 대리권이 필요하다고 말할 수 있고, 특히 부동산은 高價이므로 계약할 때 대리권유무 확인과 함께 등기권리증도 확인하는 것이 거래사고를 방지하는데 도움이 되는 바람직한 대리매매계약이라고 볼 수 있다.
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