토지거래허가를 받지 못한 토지의 계약해지는?

 

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부동산칼럼리스트 윤 영 호

 

 Q : 金씨는 토지거래허가구역 내에 있는 땅을 매입하기로 하고 계약금을 지급했다. 토지거래허가신청은 계약금을 건네고 중도금 지급전에 쌍방이 협력하여 신청하기로 했다. 그러나 매도인이 토지거래신청 절차에 협력해주지 않아 金씨도 중도금을 지급하지 않았다.
매도인은 몇 달이 지나서야 중도금지급지체를 이유로 계약금을 돌려주지 않고 자동해지가 된다고 주장한다. 이 경우 계약금은 어떻게 하나요?

A : 토지거래허가구역내의 토지를 거래할 경우 토지거래허가를 받을 때까지는 미완성의 법률행위이다. 즉 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 않고 토지거래허가를 받지 않아 계약자체가 무효이다. 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 된다.
金씨도 계약금반환을 통지했으니 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절의사를 표시 했다. 이러한 경우에는 확정적 무효라고 인정되므로 金씨는 매도인을 상대로 계약금의 반환을 청구할 수 있다.

즉 관할관청으로부터 토지거래허가를 받지 못하면 거래계약의 채권적효력이 발생하지 않아 계약이 무효이고, 계약이 무효가 되면 상대방의 거래계약상 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없다. 따라서 토지거래허가를 받지 못하는데 매수인이 잔금을 지급하지 않았다고 하여 매도인은 계약금을 몰수할 수 없고, 오히려 매수인이 매도인에게 토지거래허가신청절차에 협력하지 않은 책임을 물을 수 있다.
땅 매입당시 농지는 농지취득자격증명서를 발급받아야 하고 토지거래허가구역에서는 토지거래허가를 받아야 한다. 즉 토지거래허가구역에서 토지거래허가를 받아야만 매매가 정식계약으로 인정된다.
 
*참고법령 및 판결(대법원 95.12.26. 93다59526판결)