부동산칼럼리스트 윤 영 호
Q : K씨는 미래에 대한 꿈과 희망을 품고 공인중개사 사무실을 개업했다. 찾아온 의뢰인은 아버지의 상가를 본인이 위임받아 임대를 놓겠다고 했는데 K씨는 첫 계약을 성사시키고 싶은 마음에 친절하게 응대하여 계약을 순조롭게 성사 시켰다. 그러나 한 달 후 상가주인인 의뢰인의 아버지가 상가임대를 위임한 적이 없다며 임대차계약이 무효라며 이의제기를 해왔다.
K씨는 의뢰인이 가져온 서류만 확인하고 임대에 대한 위임여부를 확인하지 않았다. 의뢰인의 아버지는 가게를 비워달라고 명도소송을 했다. 임차인은 공인중개사인 K씨에게 책임을 묻고 K씨는 임차인에게 손해배상을 해줘야 할 처지에 놓여 있다. 이 경우 K씨의 책임은 어디까지인가요?
A : 계약당사자인 임차인도 임대인의 의사를 확인하지 않은 과실이 인정된다. 부동산거래에서 손해가 발생하였을 때, 그 발생부분을 전부 공인중개사에게 배상을 받을 수 있다고 생각하는 것은 잘못이다. 과실상계에 근거하여 중개 의뢰인에게도 권리확인을 하지 않은 과실이 있기 때문이다. 즉 공인중개사에게는 일부만 배상하도록 되어 있다. 부동산거래를 할 때는 전적으로 공인중개사의 책임이 아니라 쌍방 거래당사자들도 본인이 직접 확인해야하는 의무가 있는 것이다. 공인중개사가 가입하는 공제보험의 보상금액한도는 보통 1억원 정도로 약정되어 있고 공인중개사는 개인적으로 배상할 능력이 없는 경우도 많다. 따라서 사고가 발생하면 의뢰인에게 상당한 손해가 발생하므로 공인중개사만 믿지 말고 직접 권리관계를 따져봐야 할 것이다. 공인중개사인 K씨는 부자지간이라는 사정에만 치우쳐 인감증명서를 확인하지 않아서 책임을 면하기 어렵다, 따라서 임대차보증금 등의 손해를 입혔으므로 공인중개사는 배상 할 의무가 있다. 임차인의 과실은 손해발생 및 확대의 원인이 되어 이 경우 판례에는 손해배상액이 30%로 결정된 바 있다.
공인중개사와 의뢰인은 민법상의 위임관계와 같다. 공인중개사는 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 할 의무가 있다. 공인중개사는 중개를 의뢰받은 경우 중개물에 대한 등기권리증이나 등기부등본은 물론 본인의 인감증명서, 인감도장 등의 확인을 통하여 위임관계를 조사 확인할 의무가 있는 것이다. 공인중개사는 매도인이 부동산 소유자와 일치하는지의 여부를 확인할 때 주민등록증 등 신분증에만 의존할 것이 아니라 등기권리증 소지를 확인해야 한다. 등기권리증은 잔금지급 시에만 확인하는 것이 아니고 계약시점부터 확인해야 한다. 이렇게하면 매수인과 중개사를 속여 일부 서류를 위조하여 매매계약을 체결하려는 것을 방지할 수 있다.
*참고법령 및 판결(부산지방법원2006.9.28.선고2005가단57109호 판결. 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 따른 법률 제6조)
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