부동산칼럼리스트 윤 영 호
Q : 임대차계약을 하려던 金씨는 매매가에 비해 대출금이 너무 많아서 약간 망설여졌다. 그러나 요즘 전셋집 구하기가 너무 어려워서, 집주인이 임대차보증금을 받는 대로 근저당을 말소하겠다고 계약서에 명시했기에 계약을 이행했다. 약속대로 임대인은 잔금을 치른 당시 대출금을 갚았다고 해서 金씨는 믿고 살았다. 그런데 임대차기간이 만료되기 전에 金씨는 이사를 가야할 상황이 되었다. 金씨는 임대인에게 통보하고 집을 내놓았지만 전세가 나가지 않았다. 사정을 조사해 보았더니 임대인은 金씨와 계약할 당시에는 대출을 갚았지만 근저당을 말소하지 않은 상태에서 추가로 다시 대출을 받은 것이다. 결국 아파트 매매가액에 비해 대출이 많아 전세가 나가지 않았다. 이런 경우 金씨는 어떻게 해야 하나요?
A : 임대차계약서에 근저당말소를 조건으로 특약사항을 기재했다면 임대인은 근저당등기말소까지 해주어야한다. 그렇지 않으면 임대인의 계약불이행에 해당된다. 임차인이 계약불이행에 따른 배상청구를 할 경우 보상해야한다. 임대인이 약속대로 대출금을 갚고 근저당등기 말소까지 하고 임차인이 대항력을 갖춘 후 추가로 발생한 대출은 상관없다. 그러나 근저당등기를 말소하지 않고 대출금만 갚은 것은 일시적으로 채무가 소멸되었을 뿐이다. 즉 근저당등기가 살아있는 상태에서 추가로 언제든지 임대인은 대출을 받을 수가 있었고 임차인은 근저당보다 후순위가 된 것이다. 근저당은 해지만 하는 경우 말소되지 않은 근저당등기는 다시 유용할 수 있기 때문에 임차인은 근저당말소가 조건이었다면 말소사실을 직접 확인했어야 했다. 임차인은 계약 시에 근저당말소를 조건으로 하였다는 것을 입증하고 임대인에게 계약불이행에 다른 임대계약의 해지를 요구할 수 있다.
위 사건처럼 임대차보증금 잔금으로 근저당권을 말소하거나 대출금을 변제하는 약속이 걸린 사안에 대해서는 임대인 뿐만 아니라 공인중개사에게도 책임이 있다. 중개업자는 단순히 저당권의 존재나 액수와 같은 피상적인 권리관계를 확인시켜 줄 의무만이 있는 것이 아니다. 계약단서조항에 임대차보증금 잔금으로 저당권말소가 기재되어 있다면 임대인과 공인중개사는 말소까지 책임져야한다. 또한 공인중개사는 저당권말소가 안 되었을 경우 그 위험성에 대해 충분히 설명해야 할 의무가 있다.
☞참고법령 및 판결①주택임대차보호법 제3조,2006.9.6.선고 전주지방법원2006가단15962호 판결. ②공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 따른 법률 제17조,제22조(중개대상물의 확인.설명)
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