임대차계약 만료 후 재계약시 보증금 증액의 한도

▲부동산칼럼니스트 윤 영 호      © 주간시흥

 
Q: 金씨의 아파트에 보증금 90,000만원에 임대기간 2년으로 하여 올 6월 30일에 계약이 끝나는 임차인입니다. 그런데 金씨가 5월초쯤 와서
보증금 2,000만원 인상을 요구하며 재계약을 하든 아니면 이사를 가라고 합니다. 제가 알기로는 보증금 5% 이상 올리지 못한다고 알고 있는데 집주인의 인상요구를 들어주어야 하는가요?
 
A: 이 경우 임대인 金씨의 보증금 인상 요구에 응하거나 아니면 주택을 인도하여 주어야 합니다. 당초에 약정한 보증금이 임차주택에 관한 조세 등의 증감이나 경제사정의 변동 등으로 현실사정과 맞지 아니한 때에는 임대차계약기간중 당초의 보증금 5% 이내로 증액을 청구할 수가 있습니다.(주택임대차보호법 제7조, 동법시행령 제2조 제1항 2항)

그러나, 귀하의 경우는 5%의 규정에 적용을 받지 못합니다. 왜냐하면 임대인이 계약만료일 1개월 전에 조건의 변경(보증금인상요구)을 귀하에게 통지를 하였으므로 당초에 약정한 임대차계약이 끝나고(동 법 제6조 1항) 다시 시작되는 계약이기 때문입니다.
 
그리고 대법원의 판례는 “주택임대차보호법 제7조의 규정은 임대차계약의 존속 중에 당사자 일방이 일정한 차임의 증감을 청구할 때에 한하여 적용되고, 임대차 계약이 종료된 후 재계약을 하거나, 또는 임대차 계약종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다”.(대법원 93다 30532)라고 판시하고 있습니다.

따라서 귀하는 金씨의 인상요구를 거부하지 못하며 金씨와 잘 협의하여 보증금증액의 한도를 원만히 조정해 보고 여의치 않으면 이사를 갈 수밖에 없을 것입니다.