주택을 월세로 임차 할 때 주의해야 할 것은?

▲부동산칼럼니스트  윤 영 호     © 주간시흥

 
최근 은행금리 인하로 월세가 증가하고 있지만 주택임대차보호법에는 월세 보호규정이 따로 없어 민법이 그대로 적용되고 있습니다. 미지급 월세가 2달 분에 달할 때에는 집주인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있으므로 세입자는 월세가 밀리지 않도록 주의해야 하며, 월세 세입자가 기간 만료 전 일방적으로 집을 비운 경우에도 기간만료 시까지 월세는 부담해야 한다.
 
다만 집주인이 비워둔 집을 다른 사람에게 세를 놓으면 그 사람이 입주 할 때까지의 월세만 부담하면 되고, 계약기간이 만료되기 전에 집주인은 6개월부터 1개월 사이에, 세입자는 1개월 전까지 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않으면 임대차는 묵시적으로 갱신된 것으로 보는데, 그 경우 임대차기간은 임대인측에서는 2년이며 임차인 측에서는 3개월이다.
 
즉 임차인 측에서는 묵시적 갱신의 경우 3개월 전에 해지 통지를 하고 기간이 경과되면 해지의 효력이 발생 한다. 따라서 중도해지의 효력이 발생된 후에는 집을 비워주고 임차권등기를 한 다음 이사를 하면 더 이상 월세를 부담하지 않아도 된다.(임차권등기명령은 임대차기간이 종료되어야 신청 가능함) 그러나 최초의 계약(묵시적 갱신이 아닌 경우)을 하고 기간이 종료되지 아니하였으면 그 기간동안의 월세는 세입자가 부담하여야 한다.

임대차가 종료되어 임대차계약을 다시 체결하는 경우에는 보증금이나 월세를 인상하는 경우에 인상율 5%의 제한을 받지 않는다. 5%의 제한을 받는 것은 임대차가 종료되지 않은 상태, 즉 임대차기간 중에 세금과 공과금 등 부담의 증감, 경제사정의 변동 때문에 보증금이나 월세를 조정할 때 뿐이다.
 
그리고 임대차계약상 특별 규정이 없는 한, 아파트. 빌라. 연립주택. 오피스텔 등 집합건물의 특별수선충당금은 집주인이 부담의무를 지는 것도 참고 하시기 바랍니다.