건축허가가 나지 않는데 매매대금을 돌려받을 수 있나요?

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 부동산칼럼리스트 윤 영 호
 
Q : 저는 건물을 짓기 위한 목적으로 땅을 매입 하였습니다. 건축을 위한 매입목적을 밝히면서 허가 조건에 문제가 없는지의 여부를 매도인과 공인중개사에게 문의를 했는데 매도인과 공인중개사는 건물을 짓는데 하자가 없다고 했고, 매도인은 직접 관청에 가서 확인까지 했다고 해서 그 말을 믿고 계약하고 소유권 이전까지 마쳤습니다.
그러나 건축허가를 받으려고 하니 토지의 일부가 도시계획상 도로에 저촉되어 건축허가를 받을 수 없다고 합니다. 이런 경우 계약을 해제하고 매도인에게 매매대금을 돌려받을 수 있는지요?

A : 만약 매수인이 매입하려는 땅에 대해 도시계획상 저촉되는지의 여부를 미리 조사하지 않았고 직접 현장답사와 관련 공부서류를 조사하지도 않았으며 매도인에게도 아무런 문제 제시를 하지 않았다면 매수인에게 책임이 있습니다. 즉 매수인은 토지를 매입할 때 본인의 투자목적에 맞는 땅인지를 스스로의 판단과 책임하에 계약해야 합니다.

만약에 매수인이 땅을 매입할 때 공장을 짓거나 건물을 짓는 등의 특정 목적이 있어 허가 조건에 맞는 땅이 아닐 경우 해약한다는 단서조항이나 계약당시 허가조건을 명시하는 특약이 있었다면 계약해제가 가능하나, 계약서에 단서조항이 없다면 계약해제가 어렵고 매도인이 구두상으로만 허가가 가능하다고 말한 것은 매수인이 그것을 입증해야하기 때문에 계약해제는 사실상 어렵습니다.

결국, 계약조건을 투자목적에 맞는 허가가 가능해야 매수한다는 단서를 계약서에 단 경우에만 해약을 조건으로 매매대금을 돌려받을 수 있고, 매도인은 매수인의 투자목적에 맞는 땅임을 확인해줄 의무는 없고, 매수인 스스로 목적에 맞는 땅임을 확인해야 합니다.