주택매매계약체결 후 하자발생(매도인의 하자담보책임)

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 부동산칼럼리스트 윤 영 호
 
Q : 저는 주택을 구입하는 과정에서 계약하기 전에 대상주택을 둘러보았을 때는 하자가 없었습니다. 그러나 잔금을 지급하기 전 재확인해본 결과 수도관의 부식으로 누수가 있어 이를 수리하기 위해서는 공사비가 많이 들것 같습니다. 이런 경우 수리비는 누가 부담해야 하나요? 매매계약을 할 당시에는 잔금시까지 발생될지도 모르는 문제에 대해서 특별히 언급한 것은 없었습니다.

A : 매도인이 부담해야 합니다. 부동산 매매목적물은 잔금지급 및 주택의 인도일을 기준으로 매도인이 하자에 대한 책임을 부담합니다. 이를 매도인의 하자담보책임(민법 제575조, 제580조)이라 합니다.
민법 제575조는“제한 물권이 있는 경우 매도인의 담보책임에 대하여 매매목적물이 지상권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
전항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년 이내에 행사해야 한다.” 제580조는 “매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조를 준용한다.
그러나 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.”고 하여 매도인의 담보책임을 규정하고 있습니다. 그러나 계약당시부터 있었던 하자로 매수인이 이를 알고도 매매계약을 체결한 경우에는 매도인에게 담보책임이 없다고 할 것입니다.
계약시 담보책임에 관하여 매수인이 일체의 책임을 진다는 특약이 있는 경우에도 매도인에게 담보책임을 물을 수는 없습니다. 또한 권리의 일부가 타인에게 속하여 완전한 권리를 이전하지 못하는 경우 선의의 매수인은 감액청구권과 계약해제권 그리고 손해배상권을 갖습니다.

C : 부동산은 하자가 있는 경우 하자보수비용이 많이 들어가기 때문에 매수자는 차분하게 현황을 꼼꼼히 살펴보아야 하며  공인중개사를 통하여 매매물건에 대한 확인설명서를 정확하게 작성하여야 분쟁시 해결하는데 도움이 됩니다.