Q : 시흥시에서 아파트를 9000만원에 전세계약을 하고 계약서에 확정일자를 받고 전입신고도 하였습니다. 잔금을 지급하면서도 등기부 등본을 확인하였으나 등본상으로는 설정 등이 전혀 없는 깨끗한 상태였습니다. 그런데 6개월 후 제가 사는 아파트에 경매가 개시되었고 내용을 알아본 결과 제가 입주한 후 세무서에서 집주인의 국세체납을 이유로 5억의 압류를 하고 공매를 통한 강제집행을 의뢰하였습니다.
세무서에 확인해본 결과 국세우선의 원칙에 의해 당해 주택이 경매되는 경우 저는 국세보다 후 순위이며 따라서 저는 전세보증금을 전혀 배당받지 못한다는 것입니다. 전세금을 되찾을 수 있는 방법은 없는지요?
A : 국세가 우선순위입니다. 등기부는 공시력을 갖고 있으며 이러한 등기부를 믿고 부동산거래를 한 국민이 재산상 막대한 손실을 감수해야한다는 것은 문제가 아닐 수 없습니다. 현행 국세기본법은 국세체납에 의한 공매시 “납세고지서의 발송일”을 기준으로 우선순위를 정하도록 하고 있습니다
입주당시 등기부상으로는 하자가 없었다 하더라도 이미 납세고지서가 발송된 상태라면 국세가 우선한다는 것입니다. 따라서 전세계약을 할 때는 세무서에 임대인의 세금체납여부까지 확인해야 안전하다고 할 수 있습니다. 국세기본법 제35조 제1항에 의하면 “국세·가산금 또는 체납처분비는 다른공과금 기타의 채권에 우선하고, 국세와 대항력을 갖춘 국세의 법정기일전에 설정된 질권, 전세권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권은 국세에 우선한다”라고 되어있어 우선순위를 결정함에 있어 국세는 법정기일을, 채권은 대항력을 갖춘 일자를 기준으로 하고 있고 국세의 법정기일은 납세고지서의 발송일로 되어 있습니다.
그리고 특히 국세에 우선하는 저당권 등에 의해 담보된 채권이라 하더라도 담보물에 부과된 토지초과이득세·상속세.증여세·재평가세에 대해서는 우선하지 못합니다(동법시행령 제18조 제1항). 가등기인 경우“가등기가 되어있는 재산을 압류하는 경우 당해 가등기에 기한 본등기가 압류 후에 행하여진 때에는 그 가등기의 권리자는 그 재산에 대한 체납처분에 대하여 그 가등기에 기한 권리를 주장할 수 없다. 다만 국세 또는 가산금의 법정기일 전에 가등기된 재산에 대해서는 그러하지 아니하다‘라고 하고 있습니다.
C : 주택을 임대차하면서 임대인의 신용도까지 조사한다는 것은 쉬운 일이 아닙니다. 그러나 우리나라 현행법제하에서는 임대인이 사업을 크게 하는 경우에는 세무서에 납세상황을 확인해 볼 필요가 있습니다. 이러한 문제를 담보하기 위해 외국에서 이용하고 있는 에스크로우제도(부동산 거래시 계약금, 중도금, 잔금 등을 안전하게 등기를 할 수 있을 때까지 은행이나 보험회사 등 인가 받은 신용도 있는 회사에 맡겼다가 권리상의 이상 유무를 총체적으로 확인하고 대금을 지급하는 제도)를 우리나라에도 도입할 필요성이 제기되고 있습니다.
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