부동산칼럼리스트 윤 영 호 Q : 나대지를 임차하여 지상에 건축을 하여 음식점 영업을 하여 왔는데 임대차기간이 종료하자 임대인이 건물철거 및 토지 명도소송을 제기하여 왔습니다. 임차인의 매수청구권이 있다는 말을 들었는데 임대인에게 건물을 매수하게 할 수 없나요? A : 귀하는 임대인을 상대로 지상물을 상당한 가액으로 매수할 것을 청구할 수 있습니다. 만약 현존하는 지상물을 임대인의 요구대로 철거해야 한다면 임차인이나 사회적으로 그 손실이 매우 크기 때문에 민법으로 이를 보호하기 위하여 마련한 규정이 지상물매수청구권 입니다. 민법 제643조(임차인의 갱신청구권,매수청구권) 및 제283조(지상권자의 매수청구권,갱신청구권)“건물 기타공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 식목, 기타 지상시설이 현존한 때에는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 임대인이 계약의 갱신을 원치 않을 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.”그리고 “이 규정에 위반한 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(동법 제652조). 따라서 임대인이 계약갱신을 원하지 않는다면 지상물 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 임대차계약에 있어서 채무불이행 등 사유로 인하여 임대차 계약이 해지되었을 때에는 임차인에게 계약갱신권이나 매수청구권이 발생할 수 없습니다(대법원 1996.2.27 선고.95다29345 판결). 그러므로 2개월 이상 임대료를 연체하거나 임대인의 동의 없이 임차권을 제3자에게 무단양도 한 경우 등 임차인이 임대차계약사항을 위반한 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 임대인의 동의 없이 무단양도 하여 계약이 해지된 경우 전 임차인은 물론 양수인도 임대차 계약 만료시 건물매수청구권을 주장할 여지가 없습니다. C : 임차인이 이 법규를 이용하여 토지를 임대하면서 계약기간 종료 후 지상의 건축물을 임대인에게 무상으로 기부하기로 하며 임차인 본인에게 유리한 조건으로 계약을 권하는 경우가 종종 있습니다. 나대지 상태로 임대하면서 임차인이 지상에 건축물을 목적으로 하는 계약을 하는 경우 임대인은 임대기간 만료 후 지상물을 인수할 의사가 없다면 임대차계약을 유보하는 것이 좋을 것입니다.
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