돈은 그 속성상 높은 수익률을 찾아 이리저리 끊임없이 움직인다. 올해는 부동산시장의 흐름과 근본적인 변화가 예상된다. ‘머니무브(MONEY MOVE)’ 와 ‘쩐의 전쟁도’ 충분히 예견된다. 투자성패에 따라서 경제적 운명이 달라질 것이다. 금융뿐만 아니라 부동산투자를 잘못했다간 패가망신을 당할 수도 있다는 절체절명의 시기가 다가왔다고 해도 과언이 아니다. 부동산이 가계자산의 76%에 달하는 한국인에겐 더더욱 그렇다. 부동산 자산가치 변동성이 ‘부의 미래’를 결정할 것임에 틀림없다.
2018年 하반기는 시장흐름이 급변하고 불확실성이 커지고 있다는 게 대체적인 분석이다. 시장변화에 발빠르게 대응하는 자산전략이 무엇보다 요구된다. 이를테면, 아파트전성기는 조만간 막을 내리고 ‘비아파트시대’ 가 성큼 다가오고 있다. 물론 주거문화와 아파트 선호도는 쉽게 수그러들지 않을 전망이다. 아파트문화와 주거선호도가 대세로 자리잡은 이상 아파트 인기는 10년 이상 지속될 것이다. 다만 이번상승세가 2018年 상반기에 마침표를 찍는다면 그간 상대적으로 소외되었던 비아파트시장이 각광받을 가능성이 커졌다.
단독주택, 다가구주택, 상가주택 과 토지시장, 꼬마빌딩이 새로운 대안투자처로 부상할 것인가? 과거 경험을 보아도 아파트가격이 상승한 다음국면에는 단독주택, 다가구주택, 소형 오피스 빌딩과 토지가격이 뒤따라 오른 사례가 빈번했다. 특히 도심권, 역세권, 신도시, 산업도시, 관광지, 신설역세권을 중심으로 땅값이 오르고 이들 지역중심으로 자본수익(CAPITAL RETURN)을 겨냥한 투자수요(INVESTING NEEDS)가 몰리는 경우가 많았다. 이중에서도 임대수익을 동시에 얻을 수 있는 슈퍼부동산은 황금투자처로 부상하기 마련이다. 한마디로 SOC, 교통, 문화인프라의 확충, 미니 신도시급 개발호재가 받쳐주는 성장도시, 성장지역과 자본수익(CAPITAL RETURN)과 임대수익(INCOME RETURN)을 동시에 누릴 수 있는 소위, ‘슈퍼부동산(SUPER REALTY)’이 2018年 하반기 최고의 투자처가 될 것이다.
그렇다면 향후 5~10년 앞을 내다본 성장도시, 성장지역은 어디이며 투자가치가 높은 슈퍼부동산(SUPER REALTY)은 무엇일까?
첫째, 아파트전성기가 저무는 시기가 다가옴에도 불구하고 “그래도 아파트가 답이다” 라고 고집하는 사람들에겐 20년 넘은 중고령 대형 아파트를 권한다.
둘째, 단독, 다가구, 상가주택은 은퇴준비자에겐 더없이 좋은 노후대비 안전투자처이다.
셋째, 꼬마빌딩으로 불리는 상가건물, 소형오피스는 뉴리치, 슈퍼리치를 꿈꾸는 이들에게 딱 어울리는 상품이다.
넷째, 올해는 토지보상비가 16조원 넘게 풀림에 따라 과천, 하남, 성남, 용인, 안성, 시흥, 광명, 파주 등 수도권일부지역과 공공택지개발이 예정된 판교, 수서, 복정지구를 주목하자. 서울~세종간 고속도로 중에서는 인터체인지가 개설되는 광주시 오포, 용인시 원삼, 모현면과 안성시 보개면이 투자백미로 꼽힌다.
끝으로 거래절벽과 부동산 조정기를 맞아 피해야 할 부동산도 많다. 쇠퇴도시, 쇠퇴지역의 대형아파트, 빌라, 오피스텔, 상가등 이른바, ‘비수익형 부동산’은 슈퍼부동산의 반대편에 서있는 ‘좀비부동산(ZOMBI-REALTY)’이다. 일단은 피하는 게 상책이다. 위례신도시, 동탄신도시 상가처럼 고분양가에다 공급과잉, 대출규제쇼크까지 겹쳤다면 이들 상가는 적어도 4~5년간 투자를 멀리하는 게 상책이다. 어두운 시대가 오고 있다. 좋은 부동산을 선별하고 나쁜 부동산을 가려내는 여과의 과정이 필요해 보인다. 그 어느 때보다도 불확실성이 높아지는 현실과 더불어 현명한 가치투자전략이 절실한 2018年 하반기가 코앞에 다가 왔다. 지금 우리는 어느 길을 걷고 있나.
2018. 5. 31.
/글 고종완 한국자산관리연구원장
