주택시장은 지난 4~5년간의 상승세를 마감하고 올 하반기 이후에는 하락 혹은 진정국면으로 진입하는 것일까요? 필자가 주창하는 ‘10년 주기설’ 과 ‘벌집순환모형’에 따르면 지난 30년간의 국내집값은 5~6년 상승하면 4~5년가량 하향안정세를 나타내는 싸이클이 주기적으로 반복된다는 사실을 알 수 있습니다. 이를테면 지난 2013년에 바닥을 찍고 오르기 시작한 주택시장은 올해가 고점 내지 변곡점을 맞을 확률이 높아 졌다는 얘기죠.
올 하반기이후 주택시장은 시장의 근본흐름이 바뀌고 변동성이 커짐에 따라 새롭게 대응전략을 짜야 할 때가 되었다는 판단입니다. 내년이후 부동산 시장은 하향안정 국면에 진입할 가능성이 큰 만큼, 지금은 냉정하게 다음에 올 상승싸이클에 대비하여 투자방향과 투자패턴을 다시 짜야 합니다.
그렇다면 새로운 대응전략 혹은 과학적인 가치투자방법은 무엇일까요?
주택투자의 관점에서는 성장도시, 성장지역을 선택하고 미래가치가 높은 아파트를 고르는 일이 최우선과제입니다. 한국자산관리연구원이 과거 10년간의 빅데이터와 18개 객관적 지표를 활용하여 독창적으로 연구개발한 아파트가치분석시스템(APT VALUATION SYSTEM)인 부동산알파고 ‘살집팔집’ 에 따르면 “대지지분이 넓고 땅값이 꾸준히 오르는 아파트가 내재가치( INTRINSIC VALUE)가 높다”는 것입니다. 그리고 인구증가, 소득증가, 인프라 확충, 행정계획이 받쳐주는 곳은 성장도시, 성장지역으로서 미래가치(FUTURE VALUE)가 높다고 하겠습니다.
그렇다면, 5월 현재 대한민국의 대표적인 성장도시, 성장지역은 어디일까요?
미래가치를 분석함에 있어서 가장 중요한 지표는 인구증가, 소득증가, 행정계획과 인프라스트럭쳐(사회기반시설)로서 그 중에서도 ‘新역세권’이 가장 눈에 띕니다. 현재의 역세권은 교통접근성과 주거편익성이 파급효과가 이미 집값에 대부분 반영되어 있다는 점을 감안해야 합니다. 앞으로 집값이 오르기 위해서는 현재가치가 아니라 미래가치에 가장 큰 영향을 미치는 ‘신설역세권’을 주목할 필요가 있죠. 그간의 연구결과를 보면 서울지역에서 지하철이 개통될 경우 집값은 보통 15~23% 가량 상승하는 것으로 나타났습니다. 투자위험을 최소화하고 투자수익을 극대화할 수 있는 최고의 ‘신설역세권’ 은 어디일까요? 그리고 신역세권개통효과를 톡톡히 누릴 미래가치 높은 ‘슈퍼아파트’는 어떻게 찾을 수 있을까요?
지하철 5호선, 7호선, 8호선, 9호선의 연장선교통계획에서 그 답을 찾아보는 것은 매우 효과적인 투자방법입니다. 5~10년 후에 그 진가가 드러날 미래의 잠재가치가 높은 ‘슈퍼아파트’를 고종완의 ‘살집팔집’에서 지금 확인해 보시죠. '부의 미래( FUTURE OF WEALTH')를 직접 경험해 보시기 바랍니다.
(전국의 주요아파트 7천개단지의 개별투자가치를 한국자산관리원, 매경닷컴, 국민은행 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다)
고종완 박사
한국자산관리연구원 원장
現 한양대 부융합대학원 특임교수
現 국민연금現 한양대 부동산융합대학원 특임교수
現 국민연금공단 투자심의위원
現 경기도 도시재정비위원
주요 저서“부동산투자는 과학이다”
2015 조선일보 시니어조선 주관
“시니어가 가장 만나고 싶은 인물” 1위 선정
