Q : 경기도 시흥시 소재 상가건물을 보증금 5000만원에 월세 80만원으로 임차하여 조그마한 서점을 운영하려고 합니다. 그런데 상가건물임대차보호법의 적용시 보증금과 월세를 어떻게 환산하여 기준보증금을 산정하며 이 경우 제가 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지요?
A : 상건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면 “①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고, 이 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면“이법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다.) 의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.)에 대하여 적용 한다. 다만, 대통령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고 이에 따른 상가임대차보호법 시행령 제2조 제1항에 의해 보호되는 보증금의 액수는 서울시: 3억원 이하, 수도권 과밀억제권역: 2억5천만원 이하(인천 의정부 구리 하남 남양주일부 고양 과천 성남 안양 부천 광명 수원 의왕 군포 시흥), 광역시(인천시·군지역 제외):1억8천만원, 기타지역:1억5천만원 이하입니다.(2010.7.21 개정)
한편, 임대료는 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액이 되는데 월세를 보증금으로 전환할 때는 연12%(월1%)의 전환율이 적용됩니다. 따라서 12개월÷0.12(12%)=100 이므로, 월세의 보증금 환산 비율은 100 이 됩니다. 즉, 월세에 100을 곱하고 여기에 보증금을 더하면 되며, 따라서 위 사안의 경우 귀하가 상가건물임대차보호법에 의한 보호를 받기 위해서는 건물의 인도(입점)와 관할세무서에서의 사업자등록신청이라는 대항요건을 갖추고 월세를 환산한 임차보증금액이 위 법의 적용범위에 해당되어야 할 것입니다.
예컨대, 보증금 5천만원에 월세 80만원을 내는 계약을 체결하게 된다면 월세 80만원에 100을 곱한 8000만원에 보증금 5000만원을 더한 1억3000만원이 기준 보증금으로 되는 것이므로(5,000+80×100=13,000), 현행 법 시행령상 어느 지역에서도 상가건물임대차보호법의 적용을 받아 계약체결 후 입점 및 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며 ,아울러 임대차계약서상에 확정일자까지 받아 둔다면 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함 한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것입니다.
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