전세권 등기와 확정일자의 차이

▲   윤영호 부동산칼럼리스트  © 주간시흥

Q : 제가 알고 있기로는 확정일자는 동사무소에서 계약서, 주민등록증, 도장만 소지하고 신청하면 가능하고, 전세권설정은 전세금의 0,24%의 금액으로 등기소에 신청해야 가능한 것으로 알고 있습니다. 또한 해당주택이 경매되는 경우 전세권자는 법원에 배당신고 필요가 없고, 확정일자 세입자는 법원에 배당신고를 해야 하는 차이가 있다고 알고 있습니다.
확정일자와 전세권은 어떤 차이가 있습니까?

A : 전세권자나 확정일자부 임차인이나 유사시 경매 등의 절차에서 그 설정일이나 확정일자 날인일 이후의 권리자보다 채권액을 우선변제 받는다는 점에서는 차이가 없습니다.

확정일자 날인으로 우선변제권을 부여하는 제도는 대부분의 집주인들이 자신의 주택에 전세권이 설정됨으로써 담보가치가 하락되고 권리행사에 제한을 받기 때문에 전세권설정등기에 협조하지 아니하므로 경제적약자인 세입자들이 보증금을 안전하게 확보할 수 있도록 입법된 것입니다.

즉 확정일자 제도가 없다면 당해 주택이 경매 등에 처하게 되면 우선변제권이 있는 담보물권자(근저당권자등)보다 세입자는 항상 후순위로 보증금을 변제 받게 되어 보증금의 전액 또는 일부를 회수하지 못하는 사례가 빈발하여 주택임대차보호법에 일정요건(즉 입주, 주민등록전입신고, 계약서상 확정일자날인)을 갖추면 확정일자 날인 이후의 제 권리보다 세입자에게 우선변제권을 주어 세입자를 보호하는 제도입니다.

따라서 유사시 우선변제권이 주어진다는 점에서는 양 제도는 같으나, 다만 전세권자는 기간만료 시 보증금을 반환받지 못하면 즉시 경매를 신청하여 전세금의 반환을 꾀할 수 있으나 확정일자부 임차인은 보증금반환청구 소송 등으로 채무명의(판결문등)를 얻은 후 이에 기하여 경매를 신청할 수 있고, 전세권자가 전세권의 양도나  전세를, 임대인의 동의 없이 전세권자 임의로 가능하나 확정일자부 임차인은 임대인의 동의가 있어야 가능합니다.

그러나 전세권자는 전세권이 설정된 건물 부분에 대해서만 경매시 환가금액에서 우선변제권을 가지나 확정일자부 임차인은 토지와 건물 모두를 합한 환가금액에서 우선변제권을 갖습니다.