부동산 매매시 지상의 정원석과 정원수의 소유권

▲   부동산칼럼리스트 윤영호  © 주간시흥

Q : 저는 단독주택을 구입하기 위해 매매계약을 체결하고 중도금을 지급하려고 매도인을 만났더니 매도인이 정원수는 자기가 정성들여 키운것이므로 이사시 옮겨가야 한다고 합니다. 저는 정원이 잘가꾸어져 있어 주택을 구입하였는데 이런 경우에는 어떻게 되나요?

A : :판례를 보면“토지상의 과목은 토지의 정착물로서 토지의 일부로 간주되며 토지의 소유자나 기타 권원이 있는 자가 특별히 토지와 분리하여 과목만을 따로 처분한다는 특별한 약정이 없는 한 그 토지와 운명을 같이한다”고 하고 있습니다.(대법원1971.12.28.선고. 71다2313판결). 일반적으로 담장이나 교량 나무 등은 토지의 일부분으로 간주됩니다. 특히 임야를 구입하는 경우 주의해야 할 것은 지상의 나무 즉, 입목인 경우에는 ‘입목에 관한 법률’에 의거 입목등기를 하거나 ‘명인방법’을 갖춘 때에만 토지와는 별개의 소유권이 인정이 됩니다.
 
즉, 임야를 구입하는 경우 지상의 수목에 대해 입목등기가 되어있는지 확인해야하고 또 명인방법에 의해 소유권이 별도로 공시되어있는지 확인해야 합니다. 명인방법이란 새끼줄을 치고 소유권을 표시해두거나 나무껍질을 일부 벗겨내고 소유권을 표시해두는 것과 같이 별도의 소유권이 있음을 누구나 인식할수 있도록 특정의 표시를 해두는 것을 말합니다. 그러나 이러한 표시를 해두지 않는 이상 지상의 나무도 토지의 구성부분일 뿐입니다. 따라서 정원석과 정원수는 별도의 약정이 없는 한 주택 및 대지의 매도에 수반한다고 볼 것이며 매수인의 소유가 되는 것입니다.
 
C : 임야를 구입하는 경우 특히 주의할 것은 지상의 수목(나무)에 대해 별도의 소유권 여부를 확인해야 합니다. 즉, 등기소에서 입목등기 여부를 확인하고 시청이나 구청의 입목대장을 확인해야 합니다. 또 원거리에서 관찰만하고 구입 할 것이 아니라 현장을 직접 방문하여 명인방법으로 소유권을 별도로 표시해둔 입목들이 있는지를 확인해야 합니다. 또 분묘기지권이라 하여 임야에있는 타인의 묘지도 관습법상 대부분 권리가 인정되므로 반드시 현장을 자세히 살펴 볼 필요가 있습니다.