관례보다 많이 지급한 계약금의 효력

▲ 윤영호 부동산칼럼리스트     © 주간시흥

Q : 저는‘甲’과 1억원의 토지매매계약을 체결하면서 통상 계약금비율인 10%보다 높은 3000만원을 지급하였습니다. 그런데‘甲’은 시세보다 토지가 너무 싸게 매매된 것을 이유로 매매계약을 해제하자고 합니다. 계약금의 성격에 대해 말씀해주세요.
A : 계약금은 ①계약성립의 증거금 ②해제유보로서 해약금 ③ 손해배상예정액인 위약금 등의 성격을 갖습니다. 현행민법상 계약금은 해약금으로 추정됩니다. 해약금은 계약의 해제권을 행사하는 기능을 보유하는 작용을 갖는 계약금을 말하며 이 계약금을 교부한자는 그것을 포기함으로서, 그리고 이 계약금을 받은자는 그 배액을 상환함으로서 계약을 해제할 수 있습니다.

민법 제398조 4항과 565조 1항은 매매계약시 금전 기타물건을 계약금 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자에게 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수있다고 하면서 이 경우 별도의 손해배상청구권은 발생하지 않는다고 규정하고 있습니다.

계약을 해제할 수 있는 기간은 ‘당사자 일방이 이행에 착수할 때까지’입니다. 이행에 착수한다는 것은 이행의 준비가 아니라 이행행위 자체를 착수하는 것입니다. 즉 채무의 이행행위 일부를 행하거나(중도금의 제공)또는 이행을 하는데 필요한 전제행위를 하는 것을 말합니다.
 
우리나라 민법에 계약금의 비율에 관해서는 명문규정이 없고 따라서 당사자의 합의에 의하여 자유롭게 정할 수 있습니다.(계약자유의 원칙) 그러나 관례상 통상적으로 계약금은 매매대금의 10%정도를 지불합니다. 계약금을 관례보다 많거나 적게 약정한 경우에도 계약내용은 유효하고 따라서 계약내용에 따라 이행해야 할 것입니다.

C : 위의 사례에서 매도인이 매매계약을 해제하려면 매수인의 이행 착수 전에 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다 할 것입니다.